多数了三五斗

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多数了三五斗

来源：壹地产

前几天，有媒体质疑江西龙头房企新力大笔虚增土储货值。近三年，新力并表的合约销售额和合同负债都一路下降，收入却一直上升。

他们提出了一种可能性，新力实际土储不足，在依靠合作开发结转收入，没有体现在新力的报表里。

他们还通过一张秘密拿到的土储权益明细表，与项目现状对照后证明，新力2020年财报中列为土储的南昌龙湾、惠州新力城、苏州柳岸春风等一大批项目，都是早就售罄且入住的。经过重新计算：

新力大约虚增了56%的土储总货值。

除了虚增货值，在江西地产圈内，新力虚增销售额也已经不是秘密。有新力内部员工承认，这个比例可能超过三成。一位跟新力打过交道的江西房企负责人告诉子姨，新力之所以虚增货值和销售额：

是因为上市前代持的股权太多。

新力成立于2010年，两年后才开始开发第一个项目帝泊湾，但到2019年新力销售额就突破九百亿了。

那年11月15日，新力赴港上市，成为中国房地产行业有史以来，上市最快的黑马。

子姨写过，从新力成立到在南昌拿到帝泊湾、钰珑湾、禧园等项目崛起，背后一直有一批江西富豪的身影存在，比如：

禧园项目被新力收购前的法人代表，是明天系中的重要人物贾俊；

新力城、钰珑湾是在江西恒望集团老板吴文刚手中收购的……

新力迅速上市，应该也离不开朋友们的帮助。子姨看了下，新力联营企业的投资金额从上市前一年的7亿，暴涨为上市这年的72亿。合营企业投资也从38亿，增长到大约60亿 。

新力上市成功后，合营企业投资金额又迅速从60亿降到了：

48亿。

这些合营投资金额的下降，是不是代持股份退出造成的，子姨说不好。但在新力的2019年财报中，却存在一些十分异常的交易。

2019年11月30日，新力在港交所上市刚过半个月，就宣布将惠州力新美学房地产公司的100%股权，以四百多万的价格，出售给江西秋念星实业公司——新力占这家公司49%的股份。

查询工商信息可以看到，整个2019年和2020年上半年，力新美学公司都没有发生任何股东变更，且历史上的历次股东变更内容也都被隐藏了。

一直拖延到整整一年后的2020年11月，新力才终于完成工商变更，三家历史股东惠州新力力创、惠州新力弘顺、上海德淼房地产开发公司全部退出，江西秋念星进入。

这时我们才发现，其中一家股东——上海德淼：

与新力没有任何股权关联。

上海德淼是一家名为上海德见昭地的投资公司控制的企业，实际控制人叫顾瑛瑛，公司也曾对其他房地产项目做过股权投资。

这么看，新力应该不是力新美学公司的全资控股股东，却在2019年的财报中称持有了全部股份。

惠州力新美学公司成立于2017年，其全资子公司旺友实业在2018年在惠州开发了新力珑湾项目，项目在2018年底开盘，期间还曾因未批先建，被罚三千多万。

项目在2019年底售罄，子姨根据主力户型面积、套数和均价计算，不包括上千个停车位等配套，珑湾项目货值高达：

10亿。

由于工商信息中，股东变更记录被隐藏，子姨不知道上海德淼手中有力新美学的多少股份。假如按3成股份计算，这就意味着新力在这一个项目的销售额里，就多写了3个亿。

江西一直有传言说，因为要签太多秘密协议，新力CFO成了最危险的职业。2019年，还在冲刺上市期间，刚入职新力半年的CFO王炎就宣布离职。到第二年年初，陈凯入职后，新任CFO钟坚，才追随而至空降新力。

半年后，联席董事长陈凯告别张园林，职业经理人们也纷纷散去。今年四月，新力财报中CFO一职又成了空白。子姨听说，和钟坚同期入职的：

新力集团副总裁、深莞惠区域董事长徐春也在最近离职了。

据说，新力背后的人事关系，也曾令陈凯震惊。陈凯离职之前，和张园林吵过架，他劝张老板要和江西一些人切割清楚。

张园林是怎么回的，子姨不得而知。但最后的结果，是陈凯黯然去职。

责任编辑：张玫