重新发现城市机会（上）

在“两集中”供地背景下，核心城市取地难上加难，利润空间薄之又薄，不少企业坦言如今在一二线城市开发项目就好比“买国债”，风险低，收益也是肉眼可见。

首先从规模的角度分析，三四线城市的规模要远远大于一二线城市，如果企业今年还有规模的诉求，那么下沉布局是无法逃避的，我们以长三角区域为例，近三年三四线城市的商品房成交规模占比基本都是稳定在60%的水平。

表：长三角区域各能级城市成交规模占比

再从利润的角度分析，我们同样以长三角区域为例，2020年长三角区域的二线城市的地货比平均水平均在64%以上，如果再聚焦到核心地块，地货比就更高了，难过不少房企抱怨在热点二线城市开发房地产挣得就是个代建的利润；反观三四线城市，除了核心城市周边城市的地价快速攀升，地货比走高之外，多数三四线城市的地货比仍然在50%以下，相对的利润空间还是比较有诱惑力的。

表：2020年长三角部分城市地货比情况

综上，无论是从规模还是利润的角度考虑，投资下沉都是大势所趋

那么哪些城市还有收割机会？

哪些城市能够弥补企业在一二线城市消失的利润？

企业又该如何选择下沉城市呢？

同策旗下控股子公司上海同海的投前团队定位为“房地产投资商的城市研究专家”，在对城市长期的监测下，我们认为2021年以下三类城市的投资机会值得企业重点关注。

第一类：城市轮动补涨机会

“城市轮动”的本质其实是资金的逐利性，资金如同水流一般，天然的具备往低处流的特性。通常在一定范围内城市由内而外存在着明显的价格梯队，这种价格梯队通常也会存在这某种相对稳定的关系，当内部圈层城市价格快速上涨后，短期内内外圈层的价差会被迅速拉大，一旦内部圈层的价格出现滞涨后，外部圈层的城市会作出反应，及时修复这种相对稳定的价格关系，这时候外圈层城市的投资机会就会出现了。

最先享受到轮动红利，或者最能充分享受到轮动红利的外围城市一般具备以下三个特征：

✔与核心城市存在明显的价差，政策面宽松这是基础条件

✔市场供需存在矛盾，土地市场供应节奏控制较好

✔市场存在短期内存在“爆点”（规划利好、学区炒作等）

我们以目前大热的苏北城市-淮安为例

淮安是长三角北部地区的交通枢纽和先进制造业基地，是苏北重要的中心城市。但从基本面来看，淮安2019年GDP为3871亿元，排在江苏13个地级市的倒数第三；常住人口493万人，排在第八位，并且人口大量流出，2019年流出人口达到67万人。就是这样的一个基本面表现非常一般的城市，房地产市场却一片繁荣景象。

新房市场常年供不应求，2020年供求比为0.73，房价也是逐年快速增长，2020年房价涨幅达到12%。日光盘频现，核心区域更是一房难求。

✔4月25日，盐河北“地王”盘，观淮府首开，1小时卖2亿，首开房源售罄

✔4月28日，金辉城·清江府推出的一栋6字头高层也是开盘就“日光”了。

✔4月份，位于生态新城的保利堂悦及裕墨园也是开盘就“日光”的节奏

✔位于淮阴“西北门户”的淮安富康城项目分别在12月12日及12月26日开盘入市，“两开两罄”

图：2015-2020年淮安市商品住宅供求量价走势

土地市场同样热度高涨，尤其2020年是淮安土地市场集中爆发的一年，土拍市场竞争异常激烈，地王频出。

图：2015-2020年淮安市商品住宅供求量价走势

表：2020年淮安市土拍市场地王及高价地块梳理

淮安楼市火热的驱动因素主要有三点

驱动因素一：城市轮动

2018年以来受政策强调控影响，环沪及苏南区域的成交规模逐步下滑，江苏区域的房地产开发热度向北部城市轮动。

图：2018-2020年江苏及环沪各城市普通住宅成交量变化情况

驱动因素二：城市建面及交通通达性的提升

随着徐淮盐、连淮扬镇高铁的通车，淮安正式进入了高铁时代，这对于淮安融入南京都市圈，增强与苏南区域的联动大有裨益，另外宁淮城际铁路、沂淮铁路等多条铁路的规划利好也在逐步释放，淮安作为苏北交通枢纽的地位正在进一步突显

驱动因素三：学区概念的崛起

江苏本就是教育大省，尤其在苏北区域家长普遍认为读大学是孩子能够拥有更好未来的最佳途径，所以对孩子的教育都十分重视。以往在淮安上好的中学主要有三个途径，一是买学区房，二是通过特长生招生进入，三是凭成绩考入淮安外国语，然后2020年3月江苏省教育厅出台文件要求公民同招，义务教育阶段不得招收特长生；7月份淮安区出台招生意见要求淮安外国语不得跨区招生，这两个政策文件一出，学区房就成为了香饽饽，带有学区的一手房、二手房开始暴涨，二手学区房的最高单价竟然接近了60000元/平米，这在淮安这样的城市是难以想象的。

小结一下，对于淮安这样的城市虽然基本面在江苏省内较弱，但由于内外多重因素的叠加推动了楼市的繁荣。

下篇，我们将继续讲到第二类——人口红利快速城镇化的机会以及第三类——触底回升，市场复苏机会，敬请期待。

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