房地产行业周报：央行银保监会鼓励优质房企并购 住建部央行强调支持合理住房需求

　　本期投资提示：

　　房地产行业数据：上周(21/12/18-21/12/24)45 个重点城市新房合计成交662 万平米，环比-14%；其中，一二线环比-16%、三四线环比-4%；12 月截至上周一手房月成交同比-16%，较11 月上升7pct；其中，一二线同比-11%、三四线同比-34%，分别较11 月+7pct 和+6pct。上周14 个重点城市二手房成交89 万平米，环比-4%；12 月截至上周累计成交同比-44%，较11 月-6pct。库存方面，上周15 城推盘354 万平米，环比+48%；对应周成交/推盘比为0.62 倍，最近3 个月(21 年9-11 月)分别为0.63 倍、1.15 倍和0.73 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,900 万平米，环比+1%；3 个月移动平均去化月数为11.4 个月，环比下降0.2 个月，目前行业仍处于低库存阶段。

　　主要政策新闻：宏观方面，人民银行与银保监会联合重点支持优质房地产企业兼并收购出险和经营困难的大型房地产企业的优质项目；住房和城乡建设部部长王蒙徽表示坚持“房住不炒”定位，促进房地产业良性循环和健康发展，强调保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，努力做到稳地价、稳房价、稳预期，同时表示房地产市场的基本面没有变，住房需求依然旺盛，居民改善居住条件的需求比较旺盛；央行例会指出要维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求。行业政策方面，最高人民法院发布法拍房受房产所在地限购政策约束。因城施策方面，北京公积金新政，贷款审批时限缩短至三个工作日；上海房管局要求住房租赁企业应设交易资金监管专用账户；广东超大特大城市多渠道增加住房供应；吉林省发改委鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作；杭州发布住房租赁行业行为规范；须履行房源备案制度。集中供地方面，第三批次集中供地杭州35 宗成交中24 宗竞价触顶，9 宗底价成交，2 地溢价出让；长沙26 宗中23 宗成交， 2 宗中止，1 宗中止；长春12 宗中仅成交3 宗，9 宗流拍；天津11 宗均底价成交；沈阳27 宗中仅8 宗出让，19 宗流拍；武汉49 宗成交46 宗，撤牌3 宗。

　　公司动态跟踪：保利发展21 亿元商用物业ABS 项目获上交所无异议函；大家人寿合计减持金地集团2.26 亿股，占比5%，变动后其股份比例下降至5.43%；金科股份发行8亿元/6.8%/270 天超短期融资券；阳光城董事兼执行董事长朱荣斌减持455 万股；阳光城陈奕伦先生辞去公司董事职务；南山控股出资100 万元成立合伙企业南控中联产业服务；蓝光发展控股股东拟被动减持不超过2%；滨江集团竞得4 幅地块的国有建设用地使用权，合计74 亿元；华侨城A 董事会秘书关山减持7.74 万股；龙湖集团因行使期权而发行4,000 股，每股9.37 港元；宝龙地产拟发行1.35 亿美元/5.95%优先票据。

　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨1.23%，沪深300 指数下跌0.67%，相对收益为1.91%，板块表现强于大市，在28 个板块排名中排第5 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：三湘股份、空港股份、新华联、招商积余、嘉凯城，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为东方银星、西藏城投、万业企业、蓝光发展、华联控股。物业管理板块个股平均上涨0.04%，沪深300 指数下跌0.67%，相对收益为0.71%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企21/22PE 均值分别为4.1/3.7 倍；物管21/22PE 均值分别为21/13 倍。

　　投资分析意见：在当前房地产行业下行趋势中，四大因素重压致使房企资金遇困，防控金融风险底线下政策亟待修复；而近期高层连续发声强调维稳房地产、防控金融风险，随后多种融资渠道重新打开，多地因城施策陆续出台，并且近期五部门联合发声维稳房地产，银保监会要求满足改善性住房按揭需求，政治局会议和中央经济工作会议定调支持合理住房需求，供需两端支持政策或推出，我们认为政府维稳暖意已现，行业政策正常化修复开启；预计后续行业将演绎三阶段发展，行业加速出清后格局优化，将利好于国企龙头+优质民企。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、新城控股、招商蛇口、金地集团、金科股份、万科A；H 股：龙湖集团、华润置地、旭辉控股、中海外发展、融创中国、碧桂园；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、华润万象、新大正、旭辉永升、保利物业、中海物业、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期，房地产税试点力度超预期。

（文章来源：上海申银万国证券研究所）